Une question récurrente lorsque vous vous constituez un patrimoine immobilier est relative à la structure à adopter. Dans 90% des cas, cela se résume à répondre à la question : le patrimoine immobilier doit-il être détenu en propre ou par une structure juridique dédiée : la société civile immobilière.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
Etablir une société civile immobilière vous permet d’organiser juridiquement la détention, la gestion, la cession de votre patrimoine immobilier avec des tiers (entre époux, avec vos enfants etc.). Chaque associé est propriétaire de parts de la SCI, détentrice du patrimoine immobilier.
Comme chaque société, la SCI est régie par un contrat entre l’ensemble des associés de la structure : les statuts. A la création, les associés déterminent l’ensemble des règles qui vont déterminer la gestion du patrimoine immobilier, les modalités de cession de parts et d’administration de la structure.
La Société Civile Immobilière offre par ailleurs comme avantage la possibilité de « diviser » votre patrimoine immobilier beaucoup plus facilement que dans le cas d’une détention en propre des biens. En effet, chaque part de la SCI représente un pourcentage de la valeur globale du patrimoine immobilier. Cette possibilité démontre sa puissance notamment en cas de donation puisqu’elle vous permet de donner au plus près des seuils d’exonération de droits.
Enfin, vous êtes libre à la création de la SCI de déterminer les modalités de cession de parts en rédigeant des clauses spécifiques dans les statuts. Vous déterminez ainsi les conditions pourq ‘un associé puisse céder ses parts, à qui et quel processus se doit-il de respecter…
Quelles sont les contraintes d’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière engendre néanmoins quelques contraintes qu’il est indispensable de connaître.
La première est relative aux coûts engendrés par sa création mais également par sa gestion. A la création vous devrez notamment faire rédiger les statuts de la SCI par un notaire ou un avocat. Les coûts de rédaction varieront donc en fonction de la complexité de votre montage et des clauses que vous souhaitez intégrer dans les statuts. De plus, la SCI devra être gérée tout au long de l’année tant au niveau de la tenue d’une comptabilité qu’au niveau des démarches administratives annuelles telles que la tenue d’une assemblée générale des associés.
Enfin, selon le choix fiscal adopté et notamment si vous choisissez d’imposer la SCI à l’impôt sur le revenu, celle-ci ne sera pas en mesure de réaliser certaines opérations commerciales et encaisser des bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pourrez donc être amené à vous faire conseiller sur les problématiques fiscales. ce coût de conseil est également à prendre en compte.
Quand créer une SCI ?
Pour résumer la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) s’avère être une excellente idée lorsque :
- vous êtes fortement imposé et souhaitez opter pour l’imposition sur les sociétés de vos revenus locatifs ;
- vous avez plusieurs biens immobiliers ;
- vous souhaitez organiser la transmission de votre patrimoine immobilier.
